Apartamentul ca investiție: ce contează dacă vrei să-l închiriezi
Un apartament cumpărat pentru închiriere se alege după alte criterii decât unul în care vrei să locuiești tu. Nu mai contează doar ce îți place ție, ci ce caută chiriașii și cât de ușor găsești oameni care să stea mult timp în el. O investiție bună înseamnă o chirie stabilă, perioade cât mai scurte fără chiriaș, costuri de întreținere previzibile și o valoare care se păstrează în timp. Mai jos găsești lucrurile la care merită să te uiți înainte să iei decizia.
Locația: primul lucru la care se uită un chiriaș
Un chiriaș alege mai întâi zona și abia apoi apartamentul. Pentru majoritatea, contează cât timp le ia să ajungă zilnic la birou, la facultate sau la școala copiilor.
Câteva lucruri care contează în alegerea zonei
• Transportul: distanța până la metrou, tramvai sau autobuz și accesul rapid spre bulevardele principale.
• Ce e în jur: magazine, farmacii, cafenele, parcuri și spații verzi, la câteva minute de mers pe jos.
• Polii de interes: zonele de birouri, universitățile și spitalele aduc cerere constantă de chiriași.
• Direcția în care se dezvoltă zona: cartierele aflate în transformare, cu proiecte noi și infrastructură în lucru, pot câștiga valoare în timp.
Un sfat practic: vizitează zona și în timpul săptămânii, la ore diferite. Vei vedea mai bine traficul, zgomotul și cum se trăiește acolo de fapt.
Tipul de apartament și compartimentarea
Numărul de camere îi definește pe viitorii tăi chiriași. Fiecare tip de apartament se adresează altui public și vine cu alt ritm de închiriere.
Garsoniera sau studioul se potrivește studenților, tinerilor profesioniști și persoanelor care locuiesc singure. Are un preț de intrare mai mic, dar chiriașii se schimbă mai des, așa că vei căuta oameni noi mai frecvent.
Apartamentul cu 2 camere este cel mai căutat. Se potrivește cuplurilor, tinerilor profesioniști și celor care lucrează de acasă și au nevoie de o cameră în plus. Pentru că se adresează multor oameni, se închiriază de obicei ușor.
Apartamentul cu 3 camere atrage mai ales familiile. Chiria totală este mai mare, iar familiile stau de regulă mai mult într-o locuință, ceea ce înseamnă mai puține schimbări de chiriași.
Dincolo de numărul de camere, contează cum e gândit spațiul:
• Camere ușor de mobilat, fără colțuri sau holuri care risipesc metri pătrați.
• Spații de depozitare, de la dulapuri încastrate la o boxă.
• Lumină naturală și un balcon sau o terasă, care fac apartamentul mai atractiv în anunț și la vizionare.
• Un loc de parcare, tot mai căutat în zonele aglomerate.
• Finisaje practice și rezistente, ușor de curățat și de întreținut între doi chiriași.
Costurile reale și cum calculezi randamentul
Randamentul arată cât îți aduce apartamentul într-un an, raportat la cât ai investit în total. Ca să fie corect, calculul trebuie să includă toate costurile, nu doar prețul apartamentului.
Ce intră în investiția inițială:
• prețul apartamentului și TVA-ul, dacă e cazul;
• taxele notariale și de înscriere în cartea funciară;
• costurile creditului, dacă finanțezi achiziția printr-o bancă;
• mobilarea și echiparea (electrocasnice, corpuri de iluminat, perdele).
Ce intră în costurile anuale:
• întreținerea plătită de proprietar și fondul de reparații;
• impozitul pe clădire și asigurarea locuinței;
• impozitul pe venitul din chirii;
• mici reparații și înlocuiri între chiriași;
• lunile în care apartamentul stă gol.
Randament net (%) = (chiria anuală − costurile anuale) / investiția totală × 100
Pe lângă chirie, ia în calcul și evoluția valorii apartamentului în timp. Ea nu apare în randamentul anual, dar contează atunci când vei vinde.
Decizii care schimbă rezultatul investiției
Construcție nouă sau bloc vechi. Un apartament într-un bloc vechi poate avea un preț de intrare mai mic, dar vine adesea cu renovări și costuri de întreținere mai greu de anticipat. O construcție nouă cere de obicei mai puține intervenții în primii ani, beneficiază de garanția lucrărilor și e mai ușor de prezentat chiriașilor.
Închiriere pe termen lung sau în regim hotelier. Pe termen lung ai un venit lunar stabil și mai puțin de administrat. Închirierea pe termen scurt poate aduce venituri mai mari, dar cere multă implicare, cheltuieli mai mari și venituri care variază de la o lună la alta. Înainte să alegi această variantă, verifică regulile asociației de proprietari și legislația în vigoare.
Pe scurt
Un apartament bun de închiriat este unul pe care chiriașii îl caută: într-o zonă bine conectată, cu o compartimentare practică și costuri de întreținere ușor de anticipat. Fă calculul complet înainte să cumperi, nu doar pe baza prețului și a chiriei estimate, și gândește investiția pe termen lung.
La Comnord Development am dezvoltat peste 20 de proiecte rezidențiale și coordonăm fiecare etapă, de la identificarea terenului până la predarea cheilor. Dacă vrei să vezi ce apartamente sunt disponibile acum, în Quartier du Nord din Sectorul 2, te așteptăm pe comnord.ro sau la o vizionare.
Autor
Bianca Ștefănescu
Redactor Comnord Marketing
Scrie despre piața imobiliară din București, investiții rezidențiale și dinamica cartierelor în dezvoltare, cu accent pe tendințe, valoare și decizii informate.
